21世紀中國不動產巨虧

    3月7日，“21世紀中國不動產”（即IFM投資有限公司，紐交所代碼：CTC.NYSE）公佈瞭2010年第四季度及全年未經審計的財務報告。財報顯示，公司2010全年凈收入為5.308億人民幣，較2009年的6.517億元大幅減少。2010財年普通股股東凈虧損1.466億元人民幣。

    “公司虧損的主要原因是受累樓市調控。去年北京、上海、深圳的二手房銷量大幅下降，我們開的部分新店剛好遇上瞭調控，業績沒有達到預期，反而產生瞭大量相關費用。” 21世紀中國不動產副總裁Lulu Li在接受《第一財經日報》采訪時表示。

    上海永慶房屋總經理陳史翎認為，在嚴厲的樓市調控下，陷入巨虧泥潭的絕非21世紀中國不動產一傢。據他觀察，上海營業收入排名前十的大型中介公司，不少都在虧損。大型中介面臨“大考”。

    關門潮將襲來？

    持續萎靡的成交量令部分城市的中介面臨一場“大考”。數據顯示，2010年，上海二手房的成交套數相比2009年被“腰斬”，由約30萬套跌至約15萬套。

    限購令將大量投資客擋在瞭門外。上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍告訴本報記者，去年4月“國八條”出臺之前，上海二手住宅市場的首次購房者、改善型購房者、投資客比例大致為4：3：3，去年9~10月這一比例調整為4：5：1.今年新“國八條”和房產稅出臺之後，投資客已基本消失，改善性購房也被抑制，保守估計直接被政策剔除掉的客群占到兩三成。

    陳史翎分析，在北上廣深等地，去年下半年大規模擴張門店的大中介，在今年支付“沉沒財務成本”的可能高於去年。春節過後，調控加碼、房產稅細則的推行、銀行加息等諸多市場的利空使得買賣雙方陷入觀望，而未來一段時間成交量將繼續萎縮。

    上個月，北京知名地產中介鑫尊置業宣佈關閉50傢門店，該公司總經理劉軍在接受媒體采訪時稱，一口氣關閉50傢門店主要是預計今年二手房成交量將縮減30%，硬撐下去隻會加大虧損。

    上海漢宇地產董事總經理施宏叡預測，如果限購令持續下去，上海中介關門潮將襲來，因為大傢都知道這次不是撐一兩個月就可以過去的。如果今年的調控不放松，上海可能有三分之一甚至近一半的中介門店歇業。

    中介急尋對策

    合富置業提供給《第一財經日報》的最新調查問卷顯示：在政策調控和房產稅多重壓力下，大約46%的購房者決定暫不出手購房，直至樓市前景明朗再入市。

    對於中介公司而言，一條業績及格線是單個門店是否可以實現盈虧平衡；對於業務員而言，其業績及格線是每月是否可以完成既定的開單量。

    上海萬利房地產顧問有限公司董事總經理李斌在接受本報記者采訪時表示，以上海為例，如果直營門店開設在市中心區域，正常運營一傢門店需要支付店鋪租金、“一店兩組”的員工薪酬、水電日常行政開支等。一個門店每月大約需要十多萬元的業績收入，才能實現盈虧平衡（不包括裝飾裝潢、硬件配備等首期投入費用）。如果換算成開單量，一般需要成交3單總價200萬元或者2單總價300萬元的買賣房源。相比房屋買賣的傭金收入，房屋租賃收入隻能作為業績補充，不能解決根本的生計問題。

    陳史翎介紹，今年2月上海二手房成交套數近8000套，雖然高於市場的普遍預期，但依然無法滿足全市1萬傢左右中介門店的“胃口”。事實上，零成交的中介門店並不少。在市場成交萎靡的背景下，單個門店月度成交兩三單，幾乎成為難以完成的任務。

    在嚴峻的形勢下，有中介及時停止瞭大規模擴張。陳史翎告訴本報，從2010年5月開始，永慶房屋就基本停止瞭新的門店擴張，因為該公司判斷此輪調控將是長期的，不會半途而廢。以成交量為基石的中介公司如果大規模擴張，勢必面臨不小的經營風險。

    Lulu Li則表示，今年21世紀中國不動產將謹慎投資，調整擴張節奏，把主要精力放在提高新店業績上。

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